부동산 용어 공부 3편! -경매관련용어

오늘은 부동산용어 경매편입니다.
이전 부동산용어 공부 1,2편을 안보신분들은 꼭 보고오시길 바랍니다.
부동산용어1편 , 부동산용어2편
현재 2030세대의 가장 주된 관심사는 부동산과 주식, 코인이 아닐까 싶습니다.
그런데 현재 주식과 코인은 어느정도 거품이 걷히고 장도 불안정한 상태입니다.
더군다나 사람들의 관심도 이전보다 많이 줄었죠
사실 주식과 코인은 저도 분석하기 어려워 제대로 뛰어들지를 못했습니다.
하지만 부동산(부동산경매)는 다른 재테크에 비해 그나마 쉬운편에 속하며
실물자산을 가지는 가장 빠르고 좋은 재테크라 생각합니다.

하지만 다른 재테크에 비해 그나마 쉬운편이라했지 절대 쉽다는말이 아닙니다.
당연히 많은 공부를 해야하는데 가장 기본적인 용어공부부터 차근차근해보시길바랍니다. (성공공식과 함께!)

부동산용어 3편- 경매편 시작

부동산 경매

77. 농지취득자격 증명
농지를 취득하고자 할 때 농지소재지를 관할하는 시·구·읍·면장으로부터 발급받는 농지취득자격증명입니다.

78. 다가구형 단독주택
단독주택내에 여러가구가 거주할 수 있는 구조로 된 주택으로 각 가구별로 별도의 방과 부엌, 화장 실, 출입구 등을 갖춘 연면적 660㎡(2백평)이하, 4층 이하의 주택을 말합니다.
2~19가구까지 건축할 수 있습니다.

79. 다세대 주택
연면적 660 ㎡ 이하, 4층 이하로 2세대 이상 건축할 수 있으며 각 세대별로 방, 부엌, 화장실, 현관 을 갖추어 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있고 각 세대별 구분 소유와 분양이 가능한 공동주택을 말합니다.

80. 담보물건
담보물권은 채권담보를 위하여 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권이며 민법상 유치권, 질권, 저당권의 3가지가 있습니다.

그 밖에 민법은 전세권자에게 전세금의 반환을 확보해 주기 위해서 전세권을 용익물권인 동시에 일정의 담보물권으로 하고 있습니다.
그리고 담보물권 중 유치권은 법률에 의하여 일정한 요건이 갖추어 질 때에 당연히 성립하는 법정담보물권이며, 질권과 저당권은 원칙적으로 당사자의 설정행위에 의하여 성립하는 약정담보물권입니다

81. 담보가등기
‘돈을 얼마 빌리고 언제까지 안갚을 때는 내소유의 주택을 주겠다’는 식의 대물변제(물건으로 갚는 것)의 예약을 하고 설정하는 경우의 가등기를 말합니다.
약속대로 채무자가 돈을 갚지 않는 경우에는 그의 예약 완결권을 행사함으로써 발생하게 되는 장래의 소유권이전 청구권을 보전하기 위한 것입니다.

82. 담합입찰
종전의 경매입찰제도인 구두로 호가하는 방식에서 나타난 비리로 사전에 경매브로커들이 모여서 미리 입찰가격을 상의, 협정해서 입찰하던 것입니다.

83. 대리입찰
경매에 있어서 입찰행위는 소송상의 행위라고 말할 수 없으므로 대리인은 변호사가 아니라고 하더라도 상관없으며 또한 대리행위에 대하여 법원의 허가를 받지 않아도 됩니다.
따라서 대리인은 민법 상의 임의대리가 갖추어야 할 대리권을 증명할 수 있는 서면(위임장 인감증명서)을 집행관에게 제출하고 대리입찰하면 됩니다.

84. 대위변제
채권을 제3자가 변제한 후 집주인을 대위, 즉 대신 권리행사를 할 수 있으며 구상권을 가집니다.(비용상환 청구권)

85. 대지
집터로써 쓰이는 땅을 의미합니다.
건축법상으로는 지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말합니다.

86. 대항력
대항력은 타인에게 적법한 권리를 주장할 수 있는 권리입니다.
주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 위해서는 일정한 요건이 충족되어야 가능하며, 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 익일 부터 후순의 물권자, 기타 채권자에 우선하여 배당받을 수 있으며 전주인과 맺은 계약기간 동안 살 수도 있으며 보증금을 받아 나갈 수도 있습니다.

87. 도로
도로법상으로는 일반의 교통에 공용되는 도로, 즉 고속국도, 일반국도, 특별시도, 도시계획법상으로 는 차량이나 보행에 이용되는 도시계획시설을 말합니다.

88. 도시 계획구역
도시계획이 실시될 구역으로 도시계획법이 적용받는 지역적 범위입니다.

89. 도시 설계지구
도시의 기능 및 미관의 증진을 위하여 필요한 때 지정한 지구입니다.

90. 도시계획안 확인
도시계획시설(저촉)여부, 용도지역지구 확인 개발제한구역여부, 군사시설 보호구역 여부 등을 확인 할 수 있으며 축소된 지적도가 그려져 있어 토지의 형태를 파악, 효용가치여부를 결정하는 데 활용 할 수 있다.

발급은 부동산 소재지 시·군·구청에서 받을 수 있습니다.

91. 등기권리자, 등기의무자
등기법상 공동신청이 요구되는 경우에 일반적으로 등기를 함으로써 등기부상 권리를 취득하거나 또 는 그 권리가 증대되는 자를 등기권리자라 하고 이와반대로 등기로 불이익을 받게 되는 자를 등기 의무자라 합니다.

92. 등기지연시 과태료
등록세는 등기를 하기 전에 납부하면 됩니다.
일정기간 내에 납부하지 않았다고 해서 적용 되는 가산세는 없습니다.

경락자가 소유권이전등기 신청기간을 지나서 등기신청을 할 경우에는 과태료를 내야 한 다. 소유권이전등기 신청기간은 대금납부후 60일 이내입니다.

93. 등본
원본의 내용을 증명하기 위해 문서의 원본 내용을 동일한 문자와 부호로써 완전하게 전부 전사한 서면을 말합니다.

94. 리스팅(Listing)
부동산 중개활동에 있어, 공인중개사나 부동산 중개업자가 부동산 소유자를 대리하여 물건(부동산) 의 매도 또는 임대를 행하는 권리. 구체적으로는,다음의 물건등을 의미하며, ‘중개의뢰계약’의 의미 로도 볼 수 있습니다.
1. 수탁된 물건(부동산)
2. 물건을 수탁하는 것
3. 수탁물건의 일람표

95. 매각조건
경매에 있어서 법원이 압류부동산의 소유권을 경락인에게 취득시키는 조건을 말합니다.
매각조건의 종류로는 법정매각조건과 특별매각조건이 있습니다.
전자는 법률의 규정에 의한 것이고 후자는 이해관계인의 합의에 의하여 법정매각조건을 변경한 것입니다.

특히 특별매각조건은 이해관계인의 변경신청이 있을 때 법원이 이를 참작, 변경결정을 할 수 있습니다.
또한 법원은 공익상 필요한 경우 최저경매가격을 포함한 모든 법정 및 합의매각조건을 직권 으로 변경할 수 있다. (현재 실무는 재입찰의 경 우 입찰가격의 10분의 2에 해당하는 보증금 제 출)

96. 맹지
주위가 모두 다른 사람 소유의 토지로 둘러싸여 도로에 접하는 부분이 전혀 없는 토지를 말합니다.

97. 멸실등기
등기된 부동산이 멸실된 경우에 행하여지는 등기를 말합니다.
멸실등기를 할 때에는 표제부에 멸실원 인을 기재하고 부동산의 표시와 표시번호를 말소한 후 그 등기용지를 폐쇄하게 됩니다.

98. 물건번호
한 사건에서 2개 이상의 물건을 개별적으로 입찰에 부친 경우에 각 물건을 특정하는 것입니다.
따라서 입찰사건목록 또는 입찰공고에 물건번호가 기재되어 있는 경우에는 사건번호 외에 응찰하고 자 하는 물건의 번호도 반드시 기재해야 합니다. (물건번호가 없는 경우에는 기재하지 않는다.)

99. 물권
물권은 그의 객체인 물권을 직접 지배해서 이익을 얻는 것을 내용으로 하는 권리입니다. 물권은 특히 재산권이고 지배권이며 또한 절대권입니다.

100. 물권법
물권관계, 즉 사람이 재화를 직접 지배, 이용하는 재산관계를 규율하는 사법을 말합니다.
채권법이 계약을 중심으로 하는 재산법이라고 말할 수 있는 반면 물권법은 소유권을 중심으로 하는 재산법이라 할 수 있습니다.

101. 물권 법정주의
물권은 법률 또는 관습법 외에는 임의로 창설하지 못합니다.

102. 미관지구
도시의 미관을 유지하기 위함이므로 이러한 미관유지에 장애가 된다고 건축조례로서 정하는 건축물 은 건축할 수 없습니다.
1) 제1종미관지구: 토지의 이용도가 극히 높은 상업지역의 미관을 유지하기 위하여 필요한 때
2) 제2종미관지구: 토지의 이용도가 비교적 높은 상업지역 미관을 유지하기 위하여 필요할 때
3) 제3종미관지구: 관광지 또는 사적지의 미관을 유지하기 위하여 필요할 때
4) 제4종미관지구: 한국 고유 건축양식을 보존하거나 전통적 미관의 유지를 위하여 필요할 때
5) 제5종미관지구: 제1종 내지 제4종 미관지구 외에 그 도시의 미관을 유지하기 위하여 필요한 때

103. 미불용지
이미 공공사업 용지로 이용 중에 있는 토지로서 보상이 완료되지 않은 토지를 말합니다.
이러한 미불용지에 대한 보상은 공공사업 편입당시의 이용상황을 기준으로 인근 유사토지의 정상시 가를 감안하여 평가한 금액으로 합니다.

104. 민사소송법
개인 사이의 분쟁이나 이해충돌을 국가의 재판권에 따라 법률적 또는 강제적으로 해결, 조정하기 위한 소송절차법입니다.

105. 방재지구
풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 기타 재해를 예방하기 위하여 필요한 때 지정한 지구입니다.

106. 방화지구
건설교통부장관이 도시의 화재 및 기타 재해의 위험을 예방하기 위하여 도시계획결정으로 지정한 지구로서 이러한 지구안의 건축물에 대하여는 건축법상 방화를 위한 특별한 규제가 행하여지고 있습니다.

107. 배당
경매되는 부동산의 대금, 즉 경락대금으로 각 채권자를 만족시킬 수 없는 경우, 권리의 우선순위에 따라 매각대금을 나누어 주는 절차이며 법에 명시된 순서에 대해 배당받게 됩니다.

108. 배당요구 채권자
낙찰허가기일까지 집행력이 있는 정본에 의하여 배당요구를 한 채권자, 임차인으로서 혹정일자에 의한 또는 소액임차인으로 배당요구를 한 임차인, 기타 권리를 주장하여 배당요구를 한 채권자를 말합니다.

109. 법원경매
채권자 혹은 담보권자가 채권회수를 하고자 할 때 채무자의 부동산 등을 법원에 경매 신청하여 그 대금으로 채권회수의 목적을 달성하려는 절차를 법원경매라고 합니다.

110. 법인입찰
물법인명의로 입찰을 하려면 대표자의 자격을 증명하는 서면으로 ‘법인등기부등본’이나 초본을 입찰 표에 첨부한다. 대표이사나 지배인 또는 등기된 대리인은 법인 등기부등본 또는
지배인초본 이외의 다른 서류는 필요없으나 그외 회사직원은 대리권을 증명하는 서면으로 위임장과 법인인감증명이 필요합니다.

입찰표의 기재방법은 본인의 성명란에 법 인의 명칭과 대표자의 지위 및 성명을 기재하고 주민등록번호란에는 법인의 부동산등기용 등록번호를 기재합니다.