부동산을 처음공부할때보면 용어도 제대로 이해못하면서 어려운책만 주구장창 보시는 분들이 있습니다.
대다수는 이렇게 공부하다 이해가 아닌 암기형으로 공부하다 포기하고는 합니다.
사실 모든 공부는 암기가 아닌 이해를 바탕으로 진행해야합니다.
이해를 하고 응용을 해야 내것이 되는거죠
그래서 오늘은 부동산공부할때 가장 먼저나오는 융자와 근저당부터 아파트전매제한, 투기과열지구까지 세가지파트를 공부해보도록 하겠습니다.
목차
1. 전세 융자
2. 아파트 전매제한
3. 투기과열지구
전세 융자 뜻
우리가 집을 구할 때 주위 어른들에게 자문을 구하다 보면 이런 말을 들어보신 적 있을 거예요. ‘그 집에 융자 껴있드나?‘ 단어의 개념에 대해 이해하고 있는 분이라면 굳이 조언을 구하지 않아도 알아봤겠지만 융자의 뜻을 모르고 있는 분이라면 도대체 이게 뭐길래 어른들이 이토록 민감하게 반응하는 건지 이해하기 어렵겠죠!
먼저 사전에서 찾아본 융자의 뜻은 ‘자금을 융통하는 일‘이라고 해요.
즉 돈을 빌리는 개념이라고 할 수 있고 어찌 보면 대출과 비슷하다고 볼 수 있는데
전체적인 의미로 본다면 융자는 대출의 의미를 포함한 상위 개념이라고 보시면 돼요.
자! 그렇다면 부동산 전세에서 말하는 융자란 무슨 뜻이냐?!
바로 주택을 담보로 받은 대출을 얘기하는 거라고 보시면 돼요.
예를 들어 5억 원의 아파트를 가진 집주인이 은행에서 주택을 담보로 2억 원의 대출을 받았다면 집값의 40% 정도 융자가 껴있다고 보시면 되는 거죠.
근저당이랑 똑같은 거 아닌가요?
비슷하다고 보시면 돼요.
융자로 조달한 금액은 등기부등본에 저당권으로 설정되니 융자가 곧 근저당인 셈이죠.
뭐 더 정확하게 설명하자면 근저당은 돈 떼이기 싫은 은행들이 자신들의 자금 보호를 위해 저당권을 초과 설정한 것이지만 뭐.. 이것까지는 크게 알 필요 없고 그냥 융자 is 근저당이라고 이해하셔도 무방할 거예요.
그러면 융자 있는 집의 전세는 왜 위험한 건가요?
해답은 등기부등본에 있습니다!
만약 융자가 껴있는 집에 전세 계약을 맺으면 등기부등본의 순위는 위와 같은 형태로 보일 거예요.
이때 채무자 방구석 중년이 은행에서 빌린 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어간다면 가장 먼저 돈을 돌려받을 수 있는권리를 가진 자는 은행이 됩니다.
이 때문에 최악의 경우 전세금을 돌려받지 못하는 아~주 개떡같은 상황이 생길 수도 있으니 융자가 껴있는 집에 전세 계약을 맺을 때는 근저당권 설정 여부, 대출의 규모를 꼼꼼히 확인한 후 계약을 맺는 것이 좋아요.
그래도.. best는 융자가 없는 집이겠죠?!
투기과열지구
부동산 시장 규제를 말하거나 아파트 청약, 매매를 얘기할 때 빠지지 않고 등장하는 단어가 있어요.
바로 투기과열지구와 조정 대상 지역!
이해를 돕기 위해 한 가지 질문을 해볼게요
만약 주택 가격의 상승률이 물가 상승률을 크게 상회하면 어떤 일이 벌어질까요?
정답은 ‘시세 차익을 노리는 투기꾼들이 개떼같이 몰려든다!‘입니다ㅋㅋ
왜 주식도 그렇잖아요. 코스피 지수를 크게 상회하며 급격하게 상승하는 급등주에는 시세 차익을 노리는 투자자들이몰리고 거래량은 급격하게 늘어나죠.
이때 해당 종목의 주가가 크게 요동치는 모습을 자주 볼 수 있는데 부동산 시장도 다를 바는 없습니다. 주택 가격이 상승하면 투기꾼들이 몰려들고 이는 곧 시장에 부정적인 영향을 미치곤 하죠.
이 때문에 정부나 지자체에서는
‘아.. 이거 이거 가만 놔두다간 아~주 큰일 나겠는걸? 뭣들 하냐! 투기꾼들 싹 다 엎어!‘라며 지정하는 게 있는데 이게 투기과열지구라고 보시면 돼요!
투기과열지구로 지정된다면 해당 지역의 아파트 청약은 물론이고 매매 시 취득세, 양도세의 세율도 변하며 각종 대출에도 규제가 가해지기 때문에 부동산 거래를 희망하는 분이라면 거래 지역이 투기과열지구인지 아닌지를 반드시 알아야 해요!
투기과열지구 여부가 궁금하신 분들은 네이버 검색창에 ‘조정 대상 지역 여부‘를 검색하신 후 HF 주택금융공사에서 운영하는 사이트에 들어가시면 투기과열지구뿐만 아니라 조정 대상 지역, 일반지역 등을 한눈에 확인할 수 있으니 참고하시면 좋을 것 같네요!
아파트 전매제한
아파트를 분양받을 때 투기 목적으로 청약하는 것을 막기 위해 일정 기간 동안 전세나 매매를 금지하곤 하는데요.
이게 전매제한입니다.
뉴스를 보다 보면 ‘ㅇㅇ아파트의 전매제한 기간은 5년이다~‘라는 소식을 접할 수 있는데 해당 아파트를 분양받은 입주자는 5년의 기간 동안 전세도 놓지 못하고 매매도 하지 못한다고 보면 되는 거죠.
이 또한 투기 목적의 주택 구입을 차단하기 위해 도입한 제도로 예전에는 수도권이나 일부 광역시에서만 볼 수 있었지만 현재는 부동산 가격이 너무 심하게 오른 탓에 흔하게 볼 수 있는 부동산 용어에요.
주택법 64조 1항에 따라 분양가 상한제가 적용된 수도권의 전매 제한 기간은 투기과열지구 5~10년, 그 외의 지역은 3~8년으로 알려져 있지만 현재 서울 전역이 투기과열지역으로 지정돼있기 때문에 서울의 전매제한 기간은 5~10년으로이해하시면 될 것 같아요!
부동산공부를 원하신다면 성공공식을 방문하세요:)